La herencia familiar se vende: los padres, trampa fiscal y la crisis de la vivienda
La compra de la primera vivienda en España se ha convertido en un terreno minado. La ayuda económica de los progenitores ya no es el camino más rápido, sino la principal vía de acceso al mercado inmobiliario, desatando una batalla fiscal con Hacienda.
Un aumento alarmante en las donaciones
Según el Consejo General del Notariado, en 2025 se formalizaron 225.000 donaciones de padres a hijos, un 13% más que el año anterior. Una cifra que, lejos de ser una señal de apoyo familiar, ha puesto en el punto de mira a las cuentas compartidas, las transferencias bancarias y los Bizums.
Hacienda, lejos de quedarse de brazos cruzados, ha endurecido las reglas. Las entidades financieras están obligadas a comunicar a la Agencia Tributaria todas las operaciones superiores a 25.000 euros anuales, convirtiendo estas transferencias en un objetivo prioritario para la inspección fiscal. Esto significa que cada detalle, desde la cuenta compartida hasta el préstamo familiar, estará bajo la lupa.
Desde la Asociación Española de Asesores Fiscales (Aedaf) advierten: “Documentar un préstamo en lugar de una donación es la estrategia más segura para evitar problemas tributarios.” Pero, ¿cómo se formaliza correctamente este préstamo? La respuesta reside en la escritura pública ante notario y en la acreditación, con extractos bancarios, de la transferencia real de fondos. Además, se debe establecer un tipo de interés y un calendario de devolución verosímiles, aunque el Tribunal Económico, Administrativo Central ha mostrado flexibilidad y aceptado tipos al 0% en casos justificados.
Pero, ¿por qué Hacienda mira tan de cerca estas operaciones? La respuesta es simple: cuando la documentación no cuadra, la inspección cruza los datos con los movimientos bancarios. Y si descubre que una donación ha sido disfrazada, la operación queda sujeta al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD), un impuesto que puede alcanzar hasta el 34% en comunidades como Madrid, Valencia, Andalucía o Murcia. Las prácticas más vigiladas son las cuentas corrientes compartidas, las transferencias de alto valor y, sobre todo, los préstamos sin trazabilidad.
El Tribunal Supremo ha establecido que un contrato privado de préstamo familiar no es prueba suficiente del origen de los fondos. Por eso, la opción recomendada es la formalización como préstamo, con todas sus formalidades: escritura pública, extractos bancarios y condiciones claras. Sin embargo, las reglas tributarias varían según la comunidad autónoma. En Madrid, Valencia, Andalucía y Murcia, las donaciones son prácticamente exentas, mientras que en Cataluña, Asturias o las ciudades autónomas la carga fiscal puede ser considerable. El factor determinante es la residencia del receptor, no la del donante.
La conclusión es clara: la ayuda familiar para la compra de vivienda ha transformado el mercado, pero también ha abierto una nueva batalla fiscal. Hacienda está desentrañando las operaciones, y los padres que buscan ayudar a sus hijos a dar el primer paso hacia la propiedad deben hacerlo con cautela y asesoramiento profesional. La cifra de 225.000 donaciones en 2025 es un recordatorio brutal de la crisis de acceso a la vivienda y de la necesidad de una regulación más clara y efectiva.